Договор аренды на год: что записать, если вы с детьми и собакой

Квартиру на улице Горгиладзе семья нашла в сентябре, за неделю до начала уроков. Три комнаты, двое детей и собака. Снять квартиру на год хотелось быстро, и договор взяли из папки риелтора. Два языка в одном бланке, срок, плата, подписи. Про мебель, собаку и срок предупреждения там не было ни строчки.

В январе пришло сообщение от хозяйки. В мае квартира понадобится ей самой, летом приедут гости, а заодно она вспомнила дверь в детскую, которую собака исцарапала ещё осенью. Родители ответили спокойно, ведь договор подписан до сентября.

Спокойствие продержалось до первого разговора с юристом. Квартира сдана с мебелью, а такую кодекс даёт хозяину вернуть себе в любой месяц, лишь бы он предупредил вовремя. В мае, когда квартиры у моря разбирают под лето, семья ходила по просмотрам с собакой. Следующий договор она подписала только после того, как дописала в него пять пунктов.

Год на бумаге и мебель в комнатах

Цифра двенадцать в бланке защищает меньше, чем кажется. В нормах Гражданского кодекса о найме жилья хозяин жилого помещения расторгает договор только по уважительной причине. Но у статьи 562 есть третья часть, про меблированную квартиру. Такую хозяин вправе забрать всегда, лишь бы соблюдал срок расторжения.

Пустых квартир в аренду здесь почти не бывает, так что под эту часть попадает почти каждая семья. Сам срок записан в статье 561. Три месяца, пока стороны сами не назначили другой срок или его не диктуют обстоятельства. Хозяйка с Горгиладзе написала в январе про май. По календарю всё сходилось.

Когда двенадцать месяцев прошли, а семья живёт дальше

По статье 559 наём кончается вместе со сроком. Бывает иначе. Семья продолжает жить, хозяин молчит, и договор считается продлённым, но уже без конечной даты. Такой договор прекращают заявлением о расторжении.

Путь спокойнее даёт статья 560. Самое позднее за два месяца до конца срока жилец письменно просит, чтобы договор продолжился без конечной даты, а хозяин соглашается или нет. Договор кончается в сентябре? Письмо уходит не позже июля, а лучше весной, пока у хозяина не появились летние планы.

Уважительные причины и одно исключение

Для жилья кодекс называет четыре повода. Жилец существенно нарушил свои обязанности. Квартира понадобилась хозяину или его близкой родне. Жилец не согласен на новую плату по рыночной цене. Жилец сделал хозяину что-то противоправное или аморальное, и продолжать отношения уже нельзя.

Летних гостей среди этих поводов нет. Для меблированной квартиры повод не нужен вовсе.

У семьи своя аварийная дверь. Если жильё создаёт значительную опасность для здоровья, по статье 542 договор расторгают без соблюдения сроков. А любое прекращение найма жилья по статье 563 оформляют письменно.

Бланк на доверии против договора с поправками

У риелтора по аренде довод из практики. Здесь сдают на доверии, хозяйка смотрит на людей, и семья, пришедшая на показ с собакой и тремя листами поправок, рискует уступить квартиру тем, кто подписал бланк молча. В сентябре, когда хороших квартир у школ мало, угроза реальная.

Юрист по жилью отвечает с другой стороны стола. Всё незаписанное решает кодекс, а он написан для обеих сторон и меблированную квартиру отдаёт хозяину раньше срока. Про собаку и рисунки на обоях в нём ни слова.

Мы на стороне юриста, с поправкой от риелтора. Дописывают немного и без тона претензии, а договориться про пять строк семья может с риелтором ещё до встречи с хозяйкой.

Пять строк, без которых квартиру на год не снимают

Готовый бланк годится, пока хозяину квартира летом не нужна. У моря летние планы хозяина дело обычное, и от них бланк семью не защищает. Поэтому пять пунктов дописывают всегда:

• срок договора и срок предупреждения о расторжении для обеих сторон;
• залог, когда и как его возвращают;
• собака или кошка и то, что считать следами детей;
• какие счета платит семья и по каким показаниям;
• что чинит хозяин, а что семья.

Остальное, от цвета штор до крючка для качелей в дверном проёме, решают разговором.

Сентябрьскую спешку легко увидеть самому, если пролистать аренду квартиры на длинный срок в первую неделю учебного года. Трёхкомнатные варианты у школ уходят быстро. Пять коротких строк задерживают подпись на один вечер.

Уезжать раньше срока приходится и семье

Бывает, что съехать нужно жильцам. Отцу предложили место в другом городе, старшему не подошла школа.

Статья 555 отпускает жильца досрочно при двух условиях. Он предупреждает хозяина за месяц и предлагает на остаток срока жильца, который способен платить и подходит хозяину. Второе труднее. Такую семью иногда ищут дольше месяца, поэтому заранее пишут, как стороны расстаются без замены.

Залог, который в кодексе называется обеспечением

Бытовое слово «залог» в кодексе звучит иначе, там это обеспечение. Статья 552 его не требует. Она его ограничивает.

Обеспечение не может быть больше трёх месячных плат. Внесённое заранее разрешено платить тремя равными долями за три месяца. На него идут установленные законом проценты, после найма его отдают жильцу вместе с ними, и договорённость хуже для жильца силы не имеет. В сентябре рассрочка кстати.

Плата вперёд привычна, хотя по статье 553 без такого условия платят после каждого периода. В договоре пишут и то, из чего залог могут удержать, иначе разговор о двери в детскую случается в день выезда, среди коробок.

Квитанции, о которых бланк промолчал

Свет, вода, интернет и общий счёт дома по привычке считают расходами жильца. По статье 553 дополнительные расходы жилец оплачивает, только если так договорились.

В договор пишут, какие счета на семье и по каким показаниям. Счётчики в день въезда снимают на телефон крупным планом, и снимок потом закрывает спор о первой зимней квитанции.

Собака, фломастер на обоях и следы когтей

В главе о найме нет ни слова про детей и животных. Кодекс собаку не разрешает и не запрещает, это вопрос между хозяином и семьёй, и строка о ней нужна так же, как строка о плате.

По статье 547 жилец не отвечает за износ, который дало пользование квартирой по договору. Протёртый ковёр у дивана сюда подходит. Рисунок фломастером на стене и борозды от когтей на двери износом назвать трудно.

Статья 564 требует при выезде вернуть квартиру такой, какой её принимали, учитывая обычный износ, или такой, как описано в договоре. Вторая половина фразы и выручает семью. В договор вписывают, что собака живёт в квартире и какие царапины уже есть.

Помогают и мелочи вроде коврика под миской и плёнки на нижней части двери. О том, что поменять в детской без ремонта, с хозяйкой договариваются до первой покраски стены.

Кран, бойлер и дверца шкафа

По статье 532 хозяин отдаёт жильё пригодным для жизни по договору и держит его таким весь срок. Текущий ремонт по статье 548 обычно ложится на жильца, за его деньги, и перестраивать что-либо без разрешения хозяина семья не может.

Граница проходит где-то между лампочкой и бойлером, и в бланке её нет. Часто договариваются, что лампочки и прокладки меняет семья, а бойлер и кондиционер остаются за хозяином. Такой раздел и записывают.

Заметив поломку или угрозу квартире, жилец по статье 543 сразу говорит хозяину. Пятно под раковиной, о котором молчали месяц, потом становится спором о разбухшем шкафе.

Бабушка на зиму и новый хозяин

Без согласия хозяина жилец не передаёт жильё третьему лицу, так записано в статье 549. Члены семьи третьими лицами не считаются. Бабушке, которая приезжает на зиму помогать с младшей, согласие хозяйки по кодексу не нужно, хотя предупредить о ней вежливо.

Бывает, что хозяйка продаёт квартиру, пока в ней живёт семья. По статье 572 покупатель становится стороной договора вместо неё и получает её права и обязанности. Срок, залог и строка про собаку остаются в силе, как и право расторгнуть договор о квартире с мебелью.

Кодекс на месте пустых строк

Шесть тем готового бланка рядом с кодексом выглядят так.

Подпись, опись и два языка

Кодекс не требует, чтобы договор найма жилья был на бумаге. Устная договорённость тоже договор. Показать её нечего, когда хозяйка помнит одно, а семья другое.

Бланк на двух языках удобен, пока колонки совпадают слово в слово. Перед подписью их сверяют по пунктам. До подписи квартиру смотрят ещё раз, вечером в будни, и проверяют воду, свет и шум под нагрузкой, а в день въезда составляют опись по комнатам с фотографиями.

На претензии к состоянию квартиры у хозяина по статье 573 есть шесть месяцев, столько же у жильца на требование вернуть свои расходы. Сентябрьские снимки пригодятся и весной.

Тем, кто только приехал, удобно смотреть аренду для тех, кто переезжает и про собаку спрашивать в первом же сообщении.

Договор уже подписан, а вопросы остались

Хозяйка просит плату за три месяца вперёд. Так положено?

Кодекс по умолчанию предполагает плату после каждого периода, а внесение вперёд стороны записывают сами. Три месяца вперёд обсуждают на показе, особенно когда рядом уже стоит залог за три месяца.

В договоре нет ни слова о собаке, а мы уже живём. Что делать?

Дописать сейчас, пока отношения ровные. Хватит отдельного листа с подписями обеих сторон, где названа собака и описаны полы и двери в нынешнем виде, с датой и снимками.

Бабушка приезжает на три месяца. Спрашивать разрешения у хозяйки?

Члены семьи по кодексу третьими лицами не считаются, поэтому согласия на её приезд закон не требует. Сказать хозяйке всё равно стоит, ведь счета за воду и свет зимой подрастут.

Срок договора кончился, мы живём дальше. Что теперь действует?

Пока хозяин не возражает, наём считается продлённым на неопределённый срок и прекращается заявлением о расторжении. Новую дату и срок предупреждения спокойнее закрепить письмом с подписью хозяина.

Залог вернули без процентов. Это нормально?

Статья 552 говорит, что обеспечение возвращают с установленными законом процентами, и худшее для жильца условие силы не имеет. Размер процентов уточняют у юриста, с договором и выпиской платежей.

Квартиру продают вместе с нами. Придётся съезжать?

Покупатель по статье 572 занимает место прежней хозяйки вместе с договором. Срок и условия сохраняются, но у меблированной квартиры новый хозяин тоже может расторгнуть договор с предупреждением.

Кухонный стол и пять строк от руки

С Горгиладзе семья съехала в конце мая, за три дня до первых гостей хозяйки. Новую квартиру нашли через два квартала, у того же сада. Залог вернули за вычетом двери в детскую. Спорить не стали, царапины оставила их собака, а снимков двери с первого дня семья так и не сделала.

Новый договор подписывали вечером на кухне. На столе лежали распечатка на двух языках, ручка, связка новых ключей и поводок, а младшая успела пройтись восковым мелком по краю последней страницы. Пять строк родители дописали от руки. Новая хозяйка нахмурилась над поправками, вычеркнула строку про кондиционер и подписала остальное.

Опись с фотографиями хранится в папке с договором. Низ двери в детскую закрыт плёнкой, а собака спит в прихожей.